이날 주제발표를 통해 김남근 변호사(전 참여연대 집행위원장)는 “임대료 증액을 둘러싸고 주택임대차보호법상의 인상률 상한선인 5%가 사실상 가이드라인으로 설정되어 계속 획일적으로 5% 수준으로 임대료가 인상됨으로써 임차인의 부담이 늘고 있다”고 말했다.
또한 그는 “임차인대표회의 등 임차인을 대표할 수 있는 조직이 민간임대특별법의 규정에도 불구하고 거의 구성되지 않고 있고, 구성되더라도 임대료증액 협상 등의 권한이 없고 협의절차가 형식적이어서 집단자치(임대사업자와 임차인대표조직의 합의)에 의한 법익의 균형이라는 문제해결 원리가 작동되지 않고 있다”고 언급했다.
임대료 인상에 대해 김 변호사는 “최근 10년간 평균 물가상승률이 2.9%임에도 불구하고 임대사업자가 정한 임대료 증액분에서 알 수 있듯이 임대사업자가 정하는 증액분은 대부분 주택임차보호법에서 정한 상한선인 5%를 일률적으로 증액하고 있다”고 주장했다.
이에 대한 해결 방안으로 김 변호사는 “인근지역의 임대료 변동율과 같이 임차인들이 파악하기 어려운 지수나 여러 지수를 혼합하여 임차인 측에서 구체적인 임대료 증액분을 산정하기 어렵게 하는 방식보다는 소비자물가지수, 주거비 물가지수 등 임차인도 정부의 통계자료 등을 통해 파악할 수 있는 지수 하나를 기준으로 임대료 증액분의 기본적인 기준을 정해야 한다”고 말했다.
아울러 그는 “임대사업자와 임차인측이 통계 등을 통해 서로 확인할 수 있는 임대료 증액분 기준을 기초로 나머지 부분은 임차인을 대표하는 단체(예 : 임차인대표회의)와 협의를 통하여 상하증감분을 정하도록 하는 방식이 필요하다”고 덧붙였다.
임차인 대표 구성에 대해서도 김 변호사는 “LH가 관리하는 공공임대주택 단지에서도 임차인대표회의의 구성현황을 보면, 분양전환 등 상대적으로 임차인들의 대표단체 구성에 대한 요구가 높은 분양전환 공공임대주택단지에서만 50%가 넘을 뿐, 영구임대나 50년 공공임대에서는 20%의 수준에 불과하다”고 문제를 제기했다.
이에 대해 그는 “임차인대표회의를 임대주택 관리에 있어서 임대사업자와 동반자적 관계로 파악하고 임차인의 적극적 참여를 통한 임대주택 관리의 효율성을 높인다는 관점에서 바라본다면, 일정규모 이상의 단지형의 대규모 임대주택에 대해서는 임차인대표회의를 구성하도록 할 필요가 있을 것”이라고 해결방안을 내놓았다.
김남근 변호사는 “서구유럽과 같이 전체 재고주택의 15∼20% 정도의 공공임대주택을 확보해야 주택시장에서의 매매가격이나 임대료 폭등(전월세난)과 같은 시장실패를 보완하고, 주택시장을 안정화시킬 수 있다”고 결론을 맺었다.
한편, 우리나라인 경우 아래 <표 3>과 같이 2014년 기준 장기임대주택비율이 5.5%에 불과해 OECD 평균 11.5%, EU 평균 9.4%에 비해 크게 낮은 수준이다.
