제주자치도의 건축물 높이가 구도심과 읍면지역의 건축고도가 140%까지 허용될 전망이다.
제주도는 지난 7월 발표한 건축물 고도관리기본계획(안)과 관련, 관련 부서와 도시계획위원회 등 전문가 그룹의 자문을 거쳐 올 연말까지 제주국제자유도시종합계획 반영을 추진 중인 단기적 개선안 일부를 수정했다고 21일 밝혔다.
그러나 미분양 공동주택이 1000여채나 육박하는 상황에서 고도완화 정책은 난개발을 부추길 수 있다는 우려의 목소리가 높다.
전문가들은 용도지역별로 최고 높이를 지정 관리해 제주지역 특성에 맞는 경관고도를 유지할 수 있도록 합리적 기준을 만들어야 한다는 목소리가 나오고 있다.
제주도에 따르면 당초 마련한 단기적 개선안 중 해발 고도와 주변 지형을 고려해 건축 규제 높이를 6m 이내에서 완화한다는 부분과 단지 내 및 동일 주거동 포인트 3층 이내 인센티브를 제공한다는 것은 전문가 자문 의견을 반영해 이번 개선안에서 빠졌다.
다만 공공성과 경관 등을 평가해 용도지역별 높이의 140% 범위에서 허용하도록 하는 부분과 우수건축물 현상 공모를 통해 채택된 건축물에 대해 용도지역별 최대 높이의 130% 범위 내에서 허용하는 부분은 그대로 유지됐다.
이에 따라 우선 제주시와 서귀포시내 이미 도시가 형성된 지역의 경우 지구단위계획 및 도시계획시설에 의한 건축물에 대해서만 용도지역별로 최대 높이의 140% 범위 내에서 고도 완화를 허용한다는 방침이다.
또 주요 도로변 구역별로 건축물 최고 높이를 지정해 건축물 고도를 완화하는 방안을 도입키로 하고 제주시와 서귀포시에 각 2곳씩 시범 구간을 지정 운영하키로 했다.
이와 함께 도는 장기적으로 현재의 고도기준을 근본적으로 개선하는 방안도 마련했다.
오름과 하천등 주변 환경을 고려한 상대적 높이로 전환하고 한라산 국립공원을 제외한 도 전역에 348도곽 지아이에스(GIS) 스카이라인을 활용한 조닝맵(Zoning Map)을 구성해 오름과 하천·해안과 문화유적지·건축물과 구조물·해발고도 등을 활용해 건축물의 높이를 탄력적으로 적용키로 했다.
제주도는 이 안을 가지고 다음달 4일 제주시 제주상공회의소에서 6일 서귀포시 학생문화원에서 주민설명회를 가지고 의견을 수렴할 계획이다.
도는 설명회 이후 도의회의 협의를 거쳐 오는 12월 제주국제자유도시종합계획에 반영해 2015년부터 시행할 예정이다.
그러나 제주지역은 이미 미분양 공동주택이 1000여채에 육박하고 있고, 건축물 고도가 완화되면 난개발로 이어질 수 밖에 없다.
또 용도지역별로 최고 높이를 관리해 제주지역 특성에 맞는 경관고도를 유지할 수 있도록 합리적 기준을 만들어야 한다는 지적이다.
특히 읍·면지역까지 획일적인 고도완화보다는 제주의 자연경관을 살릴 수 있도록 개발제한구역 등으로 차별화할 필요가 있다.
게다가 고도완화 정책은 대부분 아파트 재건축에 초점이 맞춰질 수 밖에 없어 특정 지역 및 주민들에게만 특혜가 돌아가는 것이 아니냐는 의견도 제시되고 있다.
제주도 관계자는 “2006년 12월 '제주국제자유도시종합계획'에서 투자유치활성화를 위해 도시관리계획(지구단위계획 또는 도시계획시설)으로 건축물 고도를 완화할 수 있도록 하는 예외규정에 따라 고도완화에 대한 가이드 라인 없이 운영돼 고층 건축물에 대한 특혜 시비”가 있었다.
또 “신규 택지개발지는 사업의 경제성 등을 고려해 건축물 높이를 35m-45m로 결정했는데 이미 도시가 형성된 지역은 공동주택 현상에 따라 건축물 높이가 20m-30m로 결정돼 다른 지역보다 혜택을 못 받는다는 형평성 및 불합리성이 발생해 왔다"고 이번 건축물 고도관리 추진 배경”에 대해 설명했다.
제주도 양희영 도시계획과장은 "내년도에 시행 예정인 도시기본계획, 도시관리계획 및 경관 고도계획은 제주의 100년 대계를 새로 짜는 중요한 계획이다"면서 "도민들의 입장에서 바라본 중산간 지역의 난개발 방지 방안, 원도심 및 읍.면지역 건축 활성화 방안 등 도시기본계획의 정책방향에 대한 의견을 받고, 심도있는 논의와 검토를 거쳐 반영해 나가겠다"고 말했다.
