'도시 외연 확산 방지 및 재건축‧재개발 등 원도심 활성화 기반 마련'
'50층 넘는 주상복=합 건물 건축 여지도 남겨...경관 조망권의 확보가 관건이 될 듯'
제주도의 건축 고도제한이 대폭 완화 될 것으로 보인다.
24일, 제주자치도는 압축도시(Compact city) 조성을 위한 고도관리방안의 개편을 추진한다고 밝히고 30년간 유지해온 고도지구 규제를 대폭 완화하고 기준높이와 최고높이 이원화 체계를 도입하는 방안을 검토 중이라고 전했다.
이번 발표로 지난 1994년 제주도 종합개발계획과 1996년 경관고도 규제계획에 따른 도시관리계획으로 30여년간 변함없이 유지해온 건축물 고도제한이 일부 완화 될 것으로 기대를 모으고 있다.
이번에 검토 중인 세부방안에 따르면 기존 고도지구는 문화유산보호구역과 비행안전구역 등 필수지역만 유지하고 나머지는 대부분 해제하는 방향으로 전환되며, 대신 주거ㆍ상업지역은 기준높이와 최고높이로 관리체계를 전환할 예정이다.
기준높이는 현행 최고높이 수준인 주거ㆍ준주거지역 45m, 상업지역 55m로 설정될 것으로 보이며, 이 범위 내에서는 별도 도시ㆍ건축공동위원회 심의 없이 건축이 가능할 전망이다.
최고높이는 주거지역 75m(25층), 준주거지역 90m(30층), 상업지역 160m(40층)까지 허용하는 방안이 제시됐으며, 기준높이 초과 시 기반시설, 경관 등을 고려해 도시ㆍ건축 공동위원회 심의를 거치는 절차를 도입한다.
# 현재 도내 주거ㆍ상업지역 대부분이 건축물 높이를 제한하는 고도지구로 지난 1994년부터 지정되어 있다.
‘2030년 제주시, 서귀포시 도시관리계획 재정비’고시(2024.12.26)에 따르면, 도내 주거․상업지역 261개소(62.3㎢) 중 83%인 51.7㎢가 고도지구로 지정됐다. 이는 전국 평균(7.8%)보다 10배 이상 높은 수준이다.
지역별로는 주거지역 219개소(55.7㎢)와 상업지역 42개소(6.6㎢)가 있으며, 고도지구로 지정되지 않은 나머지 지역은 지구단위계획을 통해 건축물 높이가 관리되고 있다.
도내 광범위한 고도지구 지정은 낮은 스카이라인을 유지하는 데 기여했으나, 일부 도시관리 해결 과제도 함께 나타났다.
건축물 높이 제한으로 도심 내 고밀도 개발이 제한되면서 상대적으로 지가가 저렴한 녹지와 비도시 지역으로 개발 수요가 이동했으며, 이 과정에서 외곽의 자연환경 보전 문제와 기반시설 확충에 따른 도시 관리비용도 증가하게 됐다.
이와 함께 도심 내 재개발이 어려워지면서 원도심 인구 이탈과 상권이 쇠퇴하는 공동화 현상의 심화되는 부작용이 발생했다.
이에 제주도는 2023년 11월 도시기본계획에서 고밀‧복합형 압축도시(Compact city)를 도시관리 방향으로 설정, 지난해 5월부터 ｢압축도시 조성을 위한 고도관리방안 수립용역｣을 추진 중이다.
# 새 방안에는 대규모 건축물에 대한 관리체계도 포함됐다.
100세대 이상이거나 대지면적 3000㎡ 이상 공동주택, 주거복합‧숙박시설(5000㎡ 이상) 등은 조례상 용적률을 낮추고 지구단위계획을 통해 인센티브를 제공할 예정이다.
또한 주거‧상업지역 내 주요 경관축과 경관구역 설정 등 지역 여건에 맞는 시가지 경관관리 가이드라인을 마련, 도시관리계획에 반영해 고도지구 해제에 따른 도시경관 저해 우려에 대한 체계적인 대비책도 함께 준비한다.
제주도는 오는 4월 28일부터 5월 19일까지 도민 의견을 수렴하고 선거가 끝나는 6월 중 전문가 토론회 및 도민 설명회를 통해 최종안을 확정해 나갈 계획이다.
이번 고도관리 방안을 실행하기 위해 2026년에는 고도지구 해제, 용적률 조정 등 도시관리계획 정비와 도시계획조례 개정을 추진해 2027년부터 적용할 계획이다.
이창민 제주도 15분도시추진단장은 "이번 고도관리방안으로 도시 외연 확산을 방지하고 자연환경을 보전하면서, 기존 시가지 재건축‧재개발을 활성화해 원도심 인구 유입으로 지역경제 활성화가 촉진되기를 기대한다"고 말했다.
# 그러나 이번 고도지구 해제ㆍ완화가 용적률 제한이라는 수익성 걸림돌로 실효성에 의구심을 감출 수 있다.
이번 발표는 결국 좁은 면적에 공공용지 확대 유도를 위한 전시 행정에 지나지 않을 것이라는 의혹과 함께 이날 제주차치도 관계자의 고도완화 발표에 앞서 대선을 앞둔 선심성 공약이 아니라는 해명이 더욱 의구심을 증폭시키고 있다.
또한 '고밀‧복합형 압축도시(Compact city)를 도시관리' 방향에 대한 기술적인 검토를 진행한 업체 관계자의 설명에 따르면, 최고 용적률을 적용하고 있는 제주의 경우 추가 용적률 확대를 할 수 없기 때문에 이러한 변칙적인 고도 완화를 시행을 통해 공공 용지 확보를 시도하는 것 이라는 해석으로 비추어 질수도 있다.
업체 관계자는 "원도심 상업지역의 소규모 건축행위 시 고도제한 완화를 통해 건축물 고도가 높아지면 추가적인 수익성을 기대 할 수 있을 것"이라 말하고 "고도 완화로 건축물의 높이가 올라가면, 개발 단위 면적이 축소되어 지구단위 허가 대상에서 제외 될 수 있는 여지가 발생해 개발이 손쉬워 질 것"이라고 설명했다.
그러나 고도제한 완화를 통한 수혜자는 대규모 재개발과 재건축 시행 업체가 해당 되기에 소규모 건축과 개인 재건축 등에는 규제 완화를 통한 혜택은 기대할 수 없을 것으로 보인다.
